資産はどう運用する?『33歳で手取り22万円の僕が1億円を貯められた理由』【後編】

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この記事は、井上はじめさんの書籍「33歳で手取り22万円の僕が1億円を貯められた理由」の紹介です。


前編につづき、中編では実際にインデックス投資を始めるまでの流れと、運用の3つのルールのうち2つ目までを紹介しました。

この後編では、運用ルールの3つ目である売却益の運用方法と、出費を減らす方法としての不動産の節約について紹介していきます。

普通に暮らしながら、お金の不安から解放されたい方、必見です。

 

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1. 売却益は120分割して、毎月の投資へ上乗せる


では、運用ルールに3つ目、インデックスの売却後の積み立て方法についてです。

結論、積み立てを売却して得たお金は、10年分に分けて毎月の積立額に上乗せします。

例えば、投資信託を全て売却して手元に1,000万円入ってきたとしたら、年間100万円1ヶ月にして約8万円強に分けて、毎月の積立額に上乗せするということです。

10万円が基準額なら、合計18万円ちょっとを積み立てていきます。

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著者の井上さんは、この運用ルールによって2007年〜2019年までの12年間で、自分の給与から約1,500万円を積み立て、それを3,600万円の約2.4倍まで資産を増やしました。

また、投資額については、最初のうちは積立金額を多めに設定し、節約を頑張ってほしいと言います。

投資額を2倍超で売却したときの金額がある程度大きくなれば、そこから先は給与収入からの積立は必要なくなる可能性もあるため、早めに節約すれば、その後の節約の負担も軽減されていくからです。

このあたりは、若いうちはスキルや経験といった自己投資にお金を使うことも大切なので、その人次第でよいと思います。

「人口 = 経済成長の原動力」が続くことが予想される2050年までは、まだ30年弱あります。

中編から紹介してきた3つのルールを実行すれば、いつから積立投資を始めても高確率でもっと大きくお金を増やすことができると著者は語ります。

3つの運用ルールのおさらい

  1. 記帳ルール:運用成績を毎月1日に記録する
  2. 売却ルール:売却のタイミングが来たらそれまで積み立てした分を全て売却
  3. 売却後の積み立てルール:売却益は10年に分割して毎月の積立てに上乗せる

 

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ここで、1つの疑問が生まれます。

これほど高確率で稼げるのに、なぜみんなこの投資をしないのか。

著者曰く、その答えは、“これほどつまらない投資はないから”だそうです。

投資に詳しい人からしてみれば、経済ニュースを見る必要もなく、刺激が少なく物足りないと感じるようです。

だからこそ、それほど投資に詳しくない人にとってはこの方法が、お金を増やす上で一番確率が高く、時間も取られずに無理なくできるものになるのです。

 

2. 賃貸家賃を節約する2つの方法


ここまで、お金を増やす話を続けてきましたが、最後に大きく節約する方法も紹介していきます。

節約といえど、元の価格が安いものを節約しても効果は薄いですよね。

例えば、スーパーで限定特価のお買い物をして1回100円、電気代の節約で月1,000円、水道代の節約で月500円といったレベルです。

それに対して、著者は“住居費の節約”をおすすめしています。

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  • 家賃を値切り交渉をして、月7万円を6万円に
  • 住居費の節約として、2,000万円で売れる中古マンションを1,000万円で購入

といった具合です。

毎月の高額な住居費の節約は、金額が大きく効率的です。

また、賃貸の家賃交渉で成功する条件は、主に2点あるそうです。

  1. 物件を探す時期は、5月と11月
  2. 仲介不動産業者を味方につけ、交渉の切り札としてその場で決断

 

物件を探す時期は、5月と11月


まず1つ目の、物件を探す時期は5月と11月について。

4月や10月は企業の異動の時期で不動産業者は忙しいため、その後の5月11月が閑散期でおすすめだということです。

大家さんは、「このまま入居しなかったらどうしよう…。」と思っているタイミングであるからこそ、この時期は交渉ができます。

 

仲介不動産業者を味方につけ、即断即決

次に2つ目のポイント、仲介不動産業者の営業マンを味方につけ、交渉の切り札はその場で決断することについて。

大家さんと直接交渉してくれる営業マンは、入居するか分からないお客さんのために交渉を頑張れません。

即決するということを条件に、「ここまで値下げしてくれるなら、いますぐ契約する」といった具合に、営業マンに家賃交渉を委託しましょう。

 

不動産の契約は、大きな金額が動くにもかかわらず、値段は時期と場合によって異なる点で本気で取り組むべき節約であると、著者は言います。

 

3. 中古不動産を上手に買えば、投資になる


不動産は、知識と経験の世界です。

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知識が身に着けば、物件購入時に100万円、200万円レベルの節約が簡単にできるそうです。

通常、新築のマンションを買うと、買ったその日から中古として値下がりが始まり、また固定資産として流動性が低いため、なかなか売りたいときに売れないという問題もあります。

そう考えると、いきなり巨額な負債を負うマイホームの購入は、賃貸に比べてメリットが少なく感じられますよね?

しかし、著者は以下のように考えます。

お買い得なマイホームを中古で買い、もし数年後同じ値段で売れたとしたら、その間の住居費はタダになる。

さらに物件を買った時よりも、数年後高い値段で売ることができたら住居費はむしろプラスになる。

このような目的意識をもって、著者は節約のために不動産投資をしています。

 

不動産の“1111の法則”

また、不動産には“1111の法則”があるそうです。

不動産情報を1,000件チェックし、自分の目で100件を実際に見に行くと不動産を見る目が肥えていきます。

そのうち、10件は本気で買いたい物件に出会え、ようやく1件の素晴らしい物件を購入することができるという法則です。

また、リフォームの知識も重要で、コストを抑えるには3つのステップがあります。

  1. 自分で間取り図を書く
  2. 徹底的に施主支給をする
  3. それを実現してくるリフォーム業者に依頼する


この3つは、一見ハードルが高いように見えますが、勉強すれば素人でも可能です。

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STEP1:自分で間取り図を描く

電気やコンセントの位置も指定して、最低限必要な要素さをおさえておけば、特別なCADソフト(図面を描くための専門のソフトウェア)がなくても図面は描けます。

これについては、建築業界にいる私としても同感で、エクセルに手描きの図面写真を挿入して、上から図を足すといったレベルでも十分に意図を伝える図面にすることはできます。

 

STEP2:徹底的に施主支給をする

施主支給とは、施主(依頼人)が工事業者に対して住宅設備などを提供することです。

通常リフォームは一つの業者に依頼して、キッチンや家具などの設備の手配もお任せする場合がほとんどです。

しかし、業者からは設備の手配費用と取り付け費用を一括請求されるので、当然設備費用が割高になります。

この設備調達のほとんどを自分でやることとし、業者には取り付けのみをお願いする。

これが、施主支給です。

また、備品はアマゾンやメルカリ、ヤフーオークションなどでより安く買うこともできます。

 

STEP3:それを実現してくれるリフォーム業者に依頼する

リフォーム業者からすると、本来なら間取り提案(設計料)や設備手配も全て含めて利益に載せたいので、施主提案、施主支給でのリフォーム依頼は、敬遠される傾向にあります。

しかし、こうした依頼でもきちんと対応してくれるリフォーム業者は存在します。

そこに、仕事を依頼しましょう。

著者はこのようなリフォームを行い、2年間住み続けたにも関わらず、売却時に600万円の利益を出しています。

居住費は0円というか、むしろお金をもらって住んでいたという状態です。

不動産に関する知識や経験があり、それらを実践すれば、お金をもらいながら住むことができるということなんですね。

このあたりについては、しっかり時間をかけて勉強する価値がありそうですよね。

 

以上、普通のサラリーマンが、普通に暮らしながら、いかにしてお金の不安から解放されるかを3回にわたって紹介してきました。

誰もが取り組める、分かりやすい方法が多かったと思います。

より詳しく内容を知りたい方は、ぜひ本書も手にとってみてください。

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